La digitalización de activos reales ha dejado de ser una narrativa de vanguardia para convertirse en un componente estructural de la planificación financiera a largo plazo. Según el reciente informe sobre el Auge de la tokenización inmobiliaria en 2025 , elaborado por la consultora Inbusiness 5.0 en colaboración con la fintech española Reental, el mercado global de real estate tokenizado se encamina hacia los 20.000 millones de euros en 2033. Esta cifra, que implica una tasa de crecimiento anual compuesta del 21,1%, sugiere una mutación en las formas de propiedad y liquidez que los directivos del sector ya no pueden ignorar.
El dinamismo actual es palpable. Si en 2022 el mercado movía unos 2.200 millones de dólares, el cierre de 2024 escaló hasta los 3.500 millones. Aunque esta cantidad palidece ante los 300 billones de dólares que representa el mercado inmobiliario global, la aceleración es sintomática de un apetito inversor que busca refugio en los denominados Real World Assets (RWA). Este ecosistema de activos del mundo real superó los 25.000 millones de euros en el segundo trimestre de 2025, situando al ladrillo digital como uno de sus vectores de crecimiento más sólidos.
Europa se mueve hoy en una dualidad compleja, situada entre el liderazgo normativo y una fragmentación operativa que todavía ralentiza la ejecución a gran escala. Mientras países como Alemania, a través de su ley eWpG, o Luxemburgo han allanado el camino para los «security tokens», las diferencias en fiscalidad y procedimientos de registro entre Estados miembros actúan como fricciones para el capital transfronterizo. En este escenario, España ha logrado posicionarse como un nodo de actividad preferente. La implementación del Reglamento MiCA y la figura de la Entidad Responsable de Inscripción y Registro (ERIR) han dotado al mercado nacional de una seguridad jurídica que atrae tanto a inversores minoristas como a institucionales.
Dentro de este ecosistema destaca la trayectoria de Reental, que en 2025 alcanzó los 100 millones de dólares en inversión acumulada. Con presencia en seis mercados, incluyendo Estados Unidos y Emiratos Árabes Unidos, la compañía refleja cómo una estructura de préstamos participativos tokenizados puede escalar globalmente desde una base operativa española. No es solo una cuestión de volumen; es la validación de un modelo que permite fraccionar activos desde los 100 euros, eliminando las barreras de entrada que históricamente han definido al sector inmobiliario.
La convergencia técnica: IA, Blockchain e IoT
La verdadera disrupción no reside únicamente en la cadena de bloques, sino en su hibridación con otras tecnologías emergentes. El informe presentado en Madrid subraya cómo la integración de la inteligencia artificial y el big data está transformando la gestión de activos. Los algoritmos de valoración automática permiten ahora transitar desde tasaciones estáticas hacia modelos de actualización en tiempo real, alimentados por oráculos de datos que analizan tasas de ocupación, riesgos crediticios y demanda del entorno.
Esta evolución tecnológica, sin embargo, se enfrenta a un marco supervisor cada vez más estrecho. El AI Act de la Unión Europea clasifica como de «alto riesgo» aquellos sistemas que influyen en decisiones financieras automatizadas. Esto obliga a las plataformas que empleen IA para valorar activos a garantizar una trazabilidad absoluta y una supervisión humana constante. La transparencia ya no es una opción ética, sino un requisito de cumplimiento para operar en el mercado europeo.
El horizonte hacia 2030 plantea una interacción aún más profunda. Se espera que el Internet de las Cosas (IoT) permita que los propios edificios generen datos autónomos sobre consumo energético o emisiones, los cuales impactarán directamente en la valoración de sus tokens. Este flujo de información constante dotará al real estate tokenizado de una granularidad financiera inédita, permitiendo a los inversores ajustar sus carteras con una precisión quirúrgica.
Estandarización y el reto de la liquidez
El crecimiento proyectado para los próximos dos años vendrá impulsado por la innovación y el capital de riesgo. No obstante, para que el mercado alcance la madurez institucional prevista hacia 2028, la industria debe resolver la falta de protocolos técnicos comunes. Sin sistemas de custodia interoperables y marcos contables unificados, la liquidez secundaria seguirá siendo el gran cuello de botella del sector. La confianza de los grandes fondos de inversión no depende solo de la rentabilidad, sino de la capacidad de entrar y salir de las posiciones con la misma agilidad que en los mercados de valores tradicionales.
A partir de la próxima década, la frontera entre lo tradicional y lo digital podría desdibujarse por completo. La tokenización tiene el potencial de convertirse en la forma estándar de representar el valor inmobiliario, integrándose de forma nativa en el sistema financiero global. En España, el dinamismo de ciudades como Madrid y la consolidación de hubs tecnológicos sugieren que el país está bien posicionado para liderar esta transición, siempre que se resuelvan las incógnitas pendientes sobre la armonización fiscal y la educación financiera del inversor medio.
La pregunta que queda en el aire no es si la tecnología es viable, sino con qué rapidez las estructuras burocráticas podrán seguir el ritmo de una infraestructura que ya permite que un coliving en Valencia o un activo comercial en Dubái se financien y gestionen de forma algorítmica. El camino hacia esos 20.000 millones de euros está trazado, pero su cumplimiento dependerá de la capacidad de los actores del mercado para transformar la experimentación actual en una norma financiera auditable y universal.
